预售合同的违约金金额如何确定？
发布时间：2014-09-10 10:29:23
所谓违约金是指当事人通过协商预先确定的，在违约后做出的独立于履行行为以外的给付。违约金具有惩罚性和金钱给付性，它分约定违约金和法定违约金二种。我国《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，违约金具有约定性，它以主合同的存在为必要条件，当主合同不成立、无效或被撤销时，违约金条款就不能生效。违约金条款的适用应当符合合同的约定，其适用的前提条件是发生了具体的违约行为。
合同中的违约金对合同双方有着重要的作用，合同法有关条文规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第16条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当于违约造成的损失确定违约金数额。
【案例】
张某在2001年购得二套总价为179万余元的商品房，张某与开发商签订了商品房销售合同，开发商许诺于2002年5月30日前交付房屋。同时，开发商给张某交付了一份《销售“放心房”承诺书》。承诺书中明确表示：保证按合同约定期限将房屋交付使用，因开发商原因不能按期交付使用的，退款退息按日支付已付房款千分之一的赔偿，一直到房地产开发企业向购买人交付使用为止。
商品房买卖合同签订后，张某按合同约定办理了有关手续。但是到期后开发商并没有按期交付房屋。双方发生争议交涉未果，张某向法院起诉，要求开发商交付房屋，并按照合同约定支付违约金。按照合同约定的赔偿数额的计算方法，违约金高达百万元。开发商提出，承诺书中约定的违约金过高，要求减少违约金。
经审理认为，开发商逾期交房应承担继续履行合同、支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意，双方约定的逾期交房的赔偿金性质应是违约金。而法律对违约金的数额是有一定控制的。按照《合同法》第114条第2款规定和《商品房买卖合同纠纷案件解释》第16条的规定，综合双方签订合同的情况和履行合同的过错等因素，应酌情将违约金数额调整到超过损失的30%。由此计算，已经发生并可以确定的违约金为318000元，尚未发生的违约金可再另行解决。最后判决开发商应当继续履行交付房屋的义务，并支付张某违约金318000元。
【分析】
违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充的，二者失衡时国家可以进行干预。违约金的补偿性是以损害赔偿为基础的，法律规定人民法院、仲裁机关有权提高或降低违约金的目的正是在于使违约金与违约造成的损失大体相当。当违约金过高时，降低违约金，使其惩罚性减轻。当违约金过低时，提高违约金，有利于保护被违约人的利益，使其得到相当的补偿，以适当调整失衡的利益关系，使违约金的运用兼具补偿性和一定的惩罚性。
合同中的违约金对合同双方有着重要的作用，合同法有关条文规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第16条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当于违约造成的损失确定违约金数额。
【案例】
张某在2001年购得二套总价为179万余元的商品房，张某与开发商签订了商品房销售合同，开发商许诺于2002年5月30日前交付房屋。同时，开发商给张某交付了一份《销售“放心房”承诺书》。承诺书中明确表示：保证按合同约定期限将房屋交付使用，因开发商原因不能按期交付使用的，退款退息按日支付已付房款千分之一的赔偿，一直到房地产开发企业向购买人交付使用为止。
商品房买卖合同签订后，张某按合同约定办理了有关手续。但是到期后开发商并没有按期交付房屋。双方发生争议交涉未果，张某向法院起诉，要求开发商交付房屋，并按照合同约定支付违约金。按照合同约定的赔偿数额的计算方法，违约金高达百万元。开发商提出，承诺书中约定的违约金过高，要求减少违约金。
经审理认为，开发商逾期交房应承担继续履行合同、支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意，双方约定的逾期交房的赔偿金性质应是违约金。而法律对违约金的数额是有一定控制的。按照《合同法》第114条第2款规定和《商品房买卖合同纠纷案件解释》第16条的规定，综合双方签订合同的情况和履行合同的过错等因素，应酌情将违约金数额调整到超过损失的30%。由此计算，已经发生并可以确定的违约金为318000元，尚未发生的违约金可再另行解决。最后判决开发商应当继续履行交付房屋的义务，并支付张某违约金318000元。
【分析】
违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充的，二者失衡时国家可以进行干预。违约金的补偿性是以损害赔偿为基础的，法律规定人民法院、仲裁机关有权提高或降低违约金的目的正是在于使违约金与违约造成的损失大体相当。当违约金过高时，降低违约金，使其惩罚性减轻。当违约金过低时，提高违约金，有利于保护被违约人的利益，使其得到相当的补偿，以适当调整失衡的利益关系，使违约金的运用兼具补偿性和一定的惩罚性。
