2012年8月30日听证会
2012年8月30日下午，在海宁市规划建设局南大楼一楼会议室，由嘉兴市建委组织，举行了听证会，就海宁市百合新城业主要求撤销海宁市规划建设局的二个文件事项进行听证。参加听证会的，有申请方百合新城东区和西区的业主二十多名，被申请人，海宁市规划建设局的代表若干及第三方代表若干，还有来自各部门的公信力代表多名。
基本事实经过：
从2011年7月，海宁市规划建设局公示的一个百合新城物业管理用房调整公告起，百合的业主就开始信访，并一直不断地奔走呼吁，希望能得到百合新城物业管理用房配置的详细情况，但一直未果。2012年4月30日，在小区宣传栏内，看到海宁市规划建设局的二个文件，即：海建房〔2012〕54号《关于百合新城东区物业用房确认的批复》、海建房〔2012〕55号《关于百合新城西区物业用房确认的批复》。这二个文件上“确认”的所谓物管用房，对比业主手中掌握的部分资料，业主们发现，属于全体业主的物管用房，其实是被有关方面进行了很大的调整，所谓的“确认”，是海宁市规划建设局与房产商串通，玩弄的一个文字游戏，妄图通过强行“确认”来掩盖物业用房被调整的事实，以绕过物管用房调整的法律程序，达到利益集团用商业价值低的房子取代原本属于全体业主的商业价值高的物管用房，以获取更大不当利益的目的。为了保护自己的合法权益不受侵害，业主们在要求业委会向建设局提起行政复议未果后，自发组织，由17名业主发起，于2012年6月15日，向嘉兴市建委提起了行政复议。
嘉兴市建委对业主的复议请求进行了受理。百合新城业主并要求举行听证，嘉兴市建委也依法受理听证请求。因期间事情复杂，嘉兴建委又将此行政复议延长一个月时间。最后决定行政复议听证会于2012年8月30日，在海宁市规划建设局一楼会议室举行。
本次听证会历时二个多小时，经过申请人陈述行政复议请求、被申请人答复、申请人质证、被申请人辩解、公信力代表发言等过程，听证会结束。当场，没有作出行政复议决定。
下面为2012年8月30日行政复议听证会的内容辑录：
2012年8月30日下午2：30，听证会准时进行
１、
２、
行政复议申请书
复议请求
一、请求撤销海建房〔2012〕54号《关于百合新城东区物业用房确认的批复》、海建房〔2012〕55号《关于百合新城西区物业用房确认的批复》；
二、复议期间，申请请求停止执行上述《批复》文件。
事实与理由
第三人开发了位于海宁市钱江西路以南、城南大道以北、嘉海公路以西的百合新城。
2012年4月30日，百合新城的业主在海宁百合新城云霞苑门口的宣传栏内看到了被申请人批复的关于海建房〔2012〕54号《关于百合新城东区物业用房确认的批复》、海建房〔2012〕55号《关于百合新城西区物业用房确认的批复》的两份文件以及百合新城西区、东区物业用房清单。早在2011年7月百合新城的业主就对第三人擅自变更物业管理用房的申请进行了信访，海建办信（2011）C字第34号《信访事项处理意见》明确第三人已经同意撤销并收回了调整申请。然而，时隔不到一年，在广大业主还不知情的情况下，被申请人就批准了关于第三人提出的物业管理用房及部分物业用房调整的申请。这显然是违反法律，应予以撤销。
一方面，该《批复》程序违法。依据《城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》规定，直接涉及申请人与第三人之间重大利益关系的，应当在批准前进行公示公告。物业管理用房分为物业管理办公用房与物业管理经营用房，对于其中的经营性收入应归全体业主所有，这显然是关系全体业主的重大利益，理应批前公示。然而，申请人在被申请人2012年3月26日批复之前并没有在被申请人网站、小区现场、海宁日报上看到相关的公告。因此，被申请人该批复行为违反程序，该行政行为是不合法的。
另一方面，该《批复》审查不严，实体违法。依照我国《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《海宁市物业管理实施细则》明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主所有，未经业主大会同意，不得改变其用途。从《批复》的内容可知，被申请人批复的并不只是单纯确认规划设计时设定的物业用房，还包括确定部分第三人提出的调整后的物业用房。依照我国法律法规的规定：物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。既然如此，被申请人在出具《批复》文件前，应该严格审查在当初建设工程规划设计方案中载明的物业管理用房与第三人提交的该类报告中的物业管理用房是否一致，如果不一致就要审查是否有业主大会同意调整物业用房的相关资料。只有先经过业主大会的同意，才有之后第三人的申请，最后才可能存在被申请人出具《批复》的情况。实际上，物业管理用房的调整并未通知业主，也没有经过业主大会讨论商议过。百合新城小区的业主直至被申请人批复公告后才得知这一情况。被申请人在审查时，明显存在审查不严，不依法办事的情况。同时，第三人将原先地处优势位置的物业用房调整到冷僻地段，这样就有理由将原先优势物业管理用房调整成为住宅用房或者商业用房进行“合法”的出售，这是在损害广大业主的合法权益来实现第三人不当盈利目的，是显失公平的，会给业主造成巨大的损失。
综上，被申请人的行政行为严重违反相关法律法规，侵犯了利害关系人的合法权益，现向贵单位申请行政复议，请求撤销该行政行为。
嘉兴市规划与建设局!
主持人：此行政复议的焦点问题：第一，申请人认为被申请人擅自调整物业管理用房；第二，申请人要求撤销海建房〔2012〕54号和海建房〔2012〕55号二个文件。请问申请人，是不是主要是这二个议题？
申请人（业主方）：是的，但我们再补充一点，被申请人提到了“临时用房”，法律有没有规定“临时用房”的规定？对物管用房，法律有没有“预提供”的规定？“预提供”
主持人（嘉兴建委）：请被申请人对申请人提出的问题进行说明
被申请人（建设局）：关于“调整”问题，已确定的物业管理用房，那是调整，但在未确定物业管理用房的前提下，就不是调整。百合新城整个项目时间跨度长，从2002年开始规划设计，一直到现在，项目工程大，分18期建设交付，现在还有二期没交付，因此，物业管理用房一直没有确定，但是为了物业管理需要，提供了一些“临时物业用房”。现在项目接近结束，只剩下二期还没交付，因此，对物管用房进行确认一下。
主持人（嘉兴建委）：被申请人认为物管用房不是"调整"，而是“确认”,是合法的，申请人能否提供相应的证据证明？
申请人（业主）：要求被申请人对他们提供的证据进行说明，我们进行质证，然后我们再提供我们的证据，来说明他们是“调整”而不是“确认”。
主持人（嘉兴建委）：根据申请人的要求，请被申请人对你提供的证据进行说明。
被申请人举证：1、国有土地出让合同（西区块）2、国有土地出让合同（东区块）
说明小区分东西两块，申请人只具有西区块的主体资格，不具东区快主体资格。
申请人（业主）质证：申请人中有一位在东区有房产，具有主体资格；
被申请人举证：3、规划设计条件书 （西区块）
申请人（业主）质证：7‰应当予以确定，实际上你们未予确定，没有提出具体完整的规划。
被申请人举证：4、建设工程规划许可证（西区块）
7‰物业管理用房按照规定要求开发商的，2002年没有相关法律法规规定，2006年10月才要求三同时。足以说明在2006年10月之前完成相关审核，不违反当时法律法规。
申请人（业主）质证：西区块并不是同一时期建造的，有18张建设工程规划许可证，从2002年直到现在交付，跨度长。说明建设工程规划许可证没有把关好，应当以规划设计条件书为准。
被申请人举证：5、2011年七月《关于百合新城物业用房调整的请示》
说明已要求开发商项目结束前明确物业管理用房。我局已要求其提供临时性7‰的管理用房。开发商的用词不当，应用“明确”而不是“调整”。
申请人（业主）质证：每一期交付时，都提供了物业管理用房，用以满足物业管理需要。其实已经确定了物业管理用房，所以现在是想要调整。
第三人；绿城项目跨度十年，当时没有法律法规规定具体位置。但我们已按要求提供临时性的7‰物业管理用房。现在项目快结束，我们因此想要调整。业主认为临时性的就是确定的想法不对，临时性的是完全可以调整的。
被申请人举证：6、海宁百合新城物业用房调整的公示，是文字使用不当。
申请人（业主）质证：第一，完全是被申请人玩弄文字游戏，混淆调整和确认。第二，文件中从来都是6000多平方米，与原来讲到的9000多平方米有较大差距。另外，在该文件中还有明显错误。
被申请人举证：7、临时物业用房的设计图，河畔苑21幢的设计图，说明当时报批的性质是住宅用房
申请人（业主）质证：根本无法看懂，为详细标明，业主无法看。
被申请人举证：8、关于确认百合新城西区物业用房的请示，批复是根据房产商请示作出的。
申请人（业主）质证：这是第三人和和建设局串通商量好的，因为被业主信访后撤销，因而要求规划局予以确认，变相调整。
被申请人：串通需要证据看，我从未明确过，全都是临时抵押；用词可能不专业，但是从未明确过。
申请人（业主）质证：法律上无临时抵押这一概念；2010年5月21日建设局报告中，有些用词是调整。
被申请人举证：10、百合新城物业管理用房情况说明，说明房产商都是按照7‰提供物业管理用房。
申请人（业主）质证：该文件是说明给谁的？文件用词相同，文件伪造，要求查看原件（鉴定）。
被申请人举证：11、百合新城三期公寓河畔苑1-24号楼预售许可证，说明房子当时是商品房，出售有效合法，不存在出售物业管理用房，
申请人（业主）质证：但就在这个预售证及预售方案上，我们明明白白地看到，有千分这七的物业管理用房配置，面积，位置都标注得很清楚。这充分说明，这次物管用房是“调整”而非“确认”。
申请人（业主1易）陈述：
1、虽然百合西区块项目是2002年规划的，但当时已有1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》其中第二十五条规定“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积的0.7%的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中0.3%作为物业管理办公用房，0.4%作为物业管理经营用房”，而且这个管理办法一直到2006年《浙江省物业管理条例》出来前，都没有被废止。所以说，1999年的办法是一直有效的。虽然当时的产权为国家所有，但国家所有不是某个部门所有，某个人所有，此“产权为国家所有”的含义应该是指政府部门是作为业主财产的保管者而存在。而且2003年9月1日起实施的国务院《物业管理条例》明确了“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”，而百合一期的交付时间为2005年12月31日，适用上述两相关的法律条款，即首期交付时所有的规则好的物业管理用房子就应该明确了是归我们全体业主所有！
2、从我们已掌握的证据表明，海宁市建设局所谓的为了维护业主利益而做出的超出法律范畴规定的“临时物业管理用房”之说在实际操作中也是完全与其所说的背道而驰的，第一既然是为了我们业主的利益考虑为什么时候不按规定征求广大业主意见，第二为什么我们广大业主在“确认”文件中确定给我们广大业主的物业管理用房的收益中看不到一点点的合理性的存在。---他们不顾共规划18期已交付入住的16期的现实，把绝大部分的物业办公用房子调整到了还未建设完工的“星辉苑”，把绝大部分物业经营用房配置在经过7年的实际试商业运作始终无法进入良性商业状态的毫无商业氛围的百合一期二期之间的步行街上。所谓合理性何在！！！一个更有利的证据就是公示在小区中的今年上半年经营性收入中其中经营性用房收入为零！！！既然之前第三人开发商在市建设局的把关下，每期交付时都交付了相应的物业管理用房为什么会是这样的结果，这样的结果是市规则建设局为我们广大业主考虑争取来的结果？？！！
申请人（业主2石老师）陈述：
１、
２、
３、
另外，不要求明确告知物业用房，不等于可以随便调整物业用房。我们现在看到的是，主管部门，以“临时用房”为名，随便地调整，随便地指定物管用房，其实是由开发商随便地指定一些角角落落的地方，卖不掉的房子，作为我们业主的物管用房。所以，我们不竟要问主管单位：你的屁股究竟坐在哪里？
最后，关于XXX等人的行政复议资格问题。说没有行政复议资格，我们拜托我们的主管单位，去查查自己的文件，一是凯元大酒店的会议纪要，那个会议纪要上，你们明确说是百合新城东区和西区是一个区。一个是今年我们业主认为合大区不合理，要求分区后，你们的答复，才说是东区和西区分区。你们批复的时间是7月30日（注，实际落款时间是7月23日）而我们提起行政复议的时间是7月9日（注，实际是6月15日，嘉兴受理立案是在6月25日），这二个时间的关系，小学生都知道，哪个在前，哪个在后！
物管用房的面积，绿城的一个调整申请文件中说到，明确是9000多平方，现在是6000多平方。我们感谢你们多配置了3000多平方，但已捐出去的款，可以随随便便收回来吗？试问，如果这样随心，那么，绿城建完房撤退时，说这个凳子是我多给的，这棵树是我多种的，反正房产证上也没载明，绿城难道就可随便拿走？
（下面旁听的业主给石老师的发言报以热烈的掌声）
申请人（业主3梦）陈述：
１、
２、
３、
主持人（嘉兴建委）：
申请人（业主）：
被申请人（建设局）：
第三方（房产商）：
公信力代表发言：（待整理）
人大代表：
政协代表：
信访代表：
街道代表：
主持人（嘉兴建委）：
