《民法典》规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
以上规定并未涉及转租合同的效力问题,仅规定了未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。这里的合同通俗的说:指的是房东和第1个承租人之间的租赁合同,而非第1个承租人和第2个承租人之间的转租合同。
承租人未经出租人同意转租的,损害的是出租人的利益,法律赋予出租人的救济手段是可以解除其与承租人之间的租赁合同,而非否定转租合同的效力。
既然法律并没有规定,那么是否经出租人同意就不是考量转租合同效力的因素,即未经出租人同意不影响转租合同的效力。
二、哪些情况视为出租人同意
《民法典》第七百一十八条规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。”
第七百一十九条规定,“承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”
也就是说,只有在出租人同意或视为同意的情况下,次承租人才能代承租人支付租金,继续使用租赁物,否则出租人有权解除合同,收回租赁物。
当然,如果转租合同的期限超过承租人的剩余期限,超过部分对出租人是没有法律约束力的。
三、未经同意擅自转租,出租人行使解除权,如何赔偿?
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。如果出租人解除了合同,收回了租赁物,转租合同就无法继续履行了。次承租人可以依据转租合同向承租人主张违约责任。通俗的讲就是:第2位承租人向第1位承租人(即转租人)主张违约责任。
四、老李建议
首先,要重视合同细节,在出租人和承租人订立合同时,要把转租事宜考虑进来,并在合同中明确进行约定。
其次,次承租人在和承租人订立合同时,要进行必要的调查,查明出租人是否同意转租,如果合同约定不得转租,需要出租人另行出具书面的文件表示同意。另外,在转租合同中应当注意违约责任条款,就出租人提前收回租赁物的风险进行事先防范。