海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 为了公共利益的需要，在本市辖区范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）补偿的，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开、先补偿后搬迁的原则。
第四条 市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。
市人民政府房屋征收办公室（以下称市房屋征收部门）负责组织实施本市辖区内的房屋征收与补偿工作。
发改、教育、公安、民政、财政、国土、规划建设、交通、文化、工商、城管等有关部门应当按照各自职责分工，并根据本办法规定相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 市房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
各镇人民政府、街道办事处、经济开发区及盐官观潮景区管委会应当明确一个具体机构,作为接受市房屋征收部门委托的房屋征收实施单位，承担本辖区内房屋征收与补偿的具体工作。
市房屋征收部门在委托房屋征收实施单位具体承担房屋征收与补偿工作时，应与房屋征收实施单位签订授权委托协议，明确委托范围、工作职责和工作目标。
市房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第二章 征收决定
第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第七条 依照本办法第六条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入当地国民经济和社会发展年度计划。
市人民政府应当组织发改、国土、规划建设、房屋征收等部门编制房屋征收专项规划和年度计划。
制定各项规划时，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第八条 市房屋征收部门拟定征收补偿方案，并按照有关规定进行社会稳定风险评估，形成评估报告，一并报送市人民政府。
拟定征收补偿方案前，市房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果由市房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公布。
被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起5日内向市房屋征收部门提出。房屋征收部门应当自收到被征收人异议之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。
第九条 征收补偿方案应当包括房屋征收目的和范围，征收范围内房屋调查登记基本情况，补偿安置总费用测算，签约期限，补助奖励政策，补偿安置的方式、标准，安置房源的数量、地点，期房安置时的过渡方式、过渡期限及临时安置补助费等事项。属于旧城区改建征收个人住宅的，还应包括改建地段安置房建设或者就近地段房源筹集方案。
第十条 市人民政府应当组织发改、财政、国土、规划建设、房屋征收等有关部门及被征收房屋所在地的街道办事处、镇人民政府对征收补偿方案进行论证，并将论证通过的补偿方案在房屋征收范围内及市政府门户网站上公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，应当在征求意见期限内提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。
市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在房屋征收范围内及市政府门户网站上及时公布。
第十一条 因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十二条 市人民政府应当根据论证、征求意见、听证等情况，在修改完善征收补偿方案后作出房屋征收决定；房屋征收决定涉及被征收人数量200户以上，应当经市政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 市人民政府作出房屋征收决定后应当在征收范围内及市政府门户网站上公告。公告应当载明房屋征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市人民政府及市房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条 房屋征收范围确定后，市房屋征收部门应当书面通知公安、国土、规划建设、工商等部门，暂停办理房屋征收范围内下列事项或行为：
（一）审批新建、扩建、改建房屋；
（二）办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外；
（三）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；
（四）改变房屋、土地用途；
（五）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。
（六）其他应当暂停办理的事项或行为。
市房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
房屋征收范围确定后，市房屋征收部门应于当日在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。
第十五条 被征收人凭征收补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及入学、转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。
第三章 补 偿
第十六条 市人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十七条 房屋征收补偿以房地产登记簿记载事项为依据。
市人民政府作出房屋征收决定前，应当由市房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，必须在征收决定规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按其工程造价结合剩余使用期限给予货币补偿。
第十八条 对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。具体操作按照《国有土地上房屋征收评估办法》执行。
第十九条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；自征收决定公告之日起十日内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式从报名的具备相应资格的房地产价格评估机构中确定，参加随机确定的房地产评估机构不得少于三家。房屋征收部门应当提前三日在征收范围内公告房地产评估机构随机确定的时间和地点，随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。
房地产价格评估机构应当根据房屋征收评估办法的规定，独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十条 按照本章规定对被征收人的房屋进行的补偿，已包含其被征收房屋按规定容积率（住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5）占有的土地使用权面积的补偿，其被征收房屋按规定容积率占有的土地，不再按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。被征收人依法享有使用权的土地，其面积超过被征收房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市人民政府应当提供改建地段房屋或就近地段的房屋。
第二十二条 符合住宅公房租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，市房屋征收部门应当给予房屋承租人一次性放弃租赁补偿，征收奖励、搬迁时限奖励另行计算，不再提供公房住宅（含廉租房）进行安置。
住宅公房的承租人要求产权调换的，按下列规定执行：
（一）住宅公房的承租人及其配偶符合房改购房条件的，可在征收决定公告发布后先行按照房改政策办理房改房购房手续，待审核通过、协议生效后，可按私房性质予以补偿安置。
（二）住宅公房的承租人及其配偶符合经济适用房申请条件且无其他住宅的，可按市政府批准的经济适用房价格结合成新购房。购房后，纳入本市经济适用住房政策体系。
（三）住宅公房的承租人及其配偶未享受过房改、经济适用房和其他政策性住房的，且不符合上述（一）至（二）项政策及无其他住宅的，可按市场评估价80%购房。购房后，可按私房性质予以补偿安置。
（四）住宅公房的承租人及其配偶不符合上述（一）至（三）项政策的，可按市场评估价购房。购房后，可按私房性质予以补偿安置。
住宅公房的承租人及其配偶未按上述（一）至（四）项政策购房，也未解除租赁关系的，市房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十三条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，住房保障管理部门应当优先给予住房保障。住房保障的准入标准、保障标准，按照《海宁市城镇低收入家庭廉租住房保障管理办法》、《海宁市经济适用住房管理办法》等规定执行。
第二十四条 法律、法规对征收军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。
第二十五条 房屋征收补偿实行搬迁奖励制度。对被征收房屋应当实行同一征收项目统一标准的搬迁奖励。
第二十六条 被征收人选择房屋产权调换的，市房屋征收部门与被征收人应当结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
第二十七条 市房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁补助费、临时安置补助费、设施设备移装费等相关费用。具体标准由市人民政府另行制订公布。
实行产权调换需临时过渡的，应当再次支付搬迁补助费。
被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行解决周转用房的，市房屋征收部门应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。市房屋征收部门超过征收补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。
市房屋征收部门提供周转用房的，周转用房应当与被征收房屋的居住条件相当，并能满足被征收人基本居住条件，市房屋征收部门不再支付临时安置补助费。市房屋征收部门超过征收补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，逾期之月起按照原标准支付临时安置补助费。
第二十八条 因征收房屋造成停产、停业损失的，市房屋征收部门应向被征收人支付一次性经济损失补偿。具体标准由市人民政府另行制订公布。
第二十九条 房屋产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房（以下简称“住改非”），按下列方式补偿：
（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为商业用途并以商业用途延续使用，并持有合法有效营业执照的，根据房屋所有权人申请，经规划、土地管理部门同意改变房屋用途并按规定补交土地出让金后，由产权登记部门按商业用途进行变更登记，并按照变更登记后的商业用途进行补偿安置。
（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为商业用途，被征收人能提供工商营业执照以及工商管理部门出具的以商业用途延续使用的证明的，未办理产权变更手续的，经房屋所有权人申请，可以按商业用途评估、补偿，但仍以住宅进行安置。
（三）1990年4月1日以后未经规划、土地管理部门批准改变房屋用途的“住改非”房屋，一律按原房屋所有权证登记的用途进行补偿。对未经规划部门批准但在征收决定作出之前已领取工商营业执照并实际经营至今满5年（含）以上的“住改非”房屋，除对其按住宅进行安置外，由房屋征收部门按照《海宁市市区国有土地上房屋征收奖励办法》给予一次性经济补偿。
第三十条 被征收人应当在签订征收补偿协议时向市房屋征收部门交回被征收房屋的房地产权证，由市房屋征收部门向相关行政主管部门申请予以注销。
被征收人逾期不交回被征收房屋的房地产权证的，由相关行政主管部门依法注销被征收房屋的房地产权证，并进行公告。
第三十一条 市房屋征收部门与被征收人应当在征收补偿方案确定的签约期限内就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿安置协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第三十二条 市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定期限内达不成补偿安置协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收部门报请市人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。
补偿决定应当公平，包括本办法第三十一条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十三条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿安置协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十四条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
申请人民法院强制执行前，市房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、周转用房、停产停业损失的提存公证。
第三十五条 市房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并在订立补偿协议或者做出补偿决定后在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况。
第四章 法律责任
第三十六条 市人民政府、房屋征收部门及实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十九条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第四十条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十一条 本办法自2012年1月1日起施行。本办法施行前公布的有关城市房屋拆迁管理规定与本办法的规定不一致的，按本办法执行。
第四十二条 本办法与国家、省出台的有关国有土地上房屋征收与补偿规定不一致的，按国家、省规定执行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
第四十三条 本办法由海宁市规划建设局负责解释。
